居住用不動産、相続不動産をお持ちの方必見の内容です！

連日猛暑の夏真っ盛り！7月上旬に自宅リビングのエアコンが壊れてしまいました。繁忙期のためエアコン設置費用は割増価格。新しいエアコンが設置されるまで2週間待ちという地獄でした…ということでエアコンは耐用年数である10年程度、夏の繁忙期前に交換することをお勧めします！ちなみに、最近のエアコンは10年前のエアコンよりも省エネ高性能で電気代もかかりません！電気代が高騰している昨今、長いスパンで見ると、エアコンは定期的に交換した方がお得かもしれません。

余談から入りましたが、今回はなぜ“8月が不動産売却で損をしない最後のチャンス”なのかをご説明します！

「もっと早く相談していればよかった」と後悔されるお客様も多い内容ですので、ぜひご一読ください！

 

損をしないとは？

不動産売却でより多くの利益を出したいのなら、相場が上がった時期に高く売るのが最も単純な方法です。しかし、将来の不動産相場が上がるか下がるかなんて断定はできません。そんな不確定な将来の展望を皮算用で期待するよりも、確実に売却時の手残り金額を多くする方法があります。それが、譲渡所得税の特別控除です。譲渡所得税とは不動産売却時にかかる税金のことで、売買価格にもよりますが一般的な住宅でも数百万円課税されます。しかし、特別控除が適用できた場合は一定額まで譲渡所得税が課税されず、譲渡所得税が０となる可能性もあります。

 

不動産売却の税金“譲渡所得税”

不動産を売却して利益が出た場合、その利益に対して住民税・所得税・復興特別所得税がかかります。これらを合算したものを“譲渡所得税”と呼びます。

【譲渡所得税の計算方法】

課税譲渡所得金額＝譲渡価額－取得費－譲渡費用

取得費…土地の購入代金・建物の建築費・購入時の仲介手数料や登記費用などの取得費用。建物は築年数によって減価償却されます。取得費の証明には購入時の売買契約書や領収書が必要です。取得費が不明な場合、売却価格の5％とみなすことができます。

譲渡費用…売却時の仲介手数料など売却にかかった費用です。

 

譲渡所得税の税率

譲渡所得税の税率は所有期間によって決まります。所有期間5年を超える長期譲渡所得、5年未満の短期譲渡所得です。所有期間5年というのは取得してからちょうど5年ではありません。取得から5年が経過する年の12月31日までは短期譲渡所得になりますので注意が必要です。

長期譲渡所得税率＝20.315％

（所得税：15％、住民税：5％、復興特別所得税：住民税の2.1％）

短期譲渡所得税率＝39.63％

（所得税：30％、住民税：9％、復興特別所得税：住民税の2.1％）

 

居住用財産の3,000万円特別控除

自身が住んでいる住宅を売却する場合、3,000万円までの譲渡価格については譲渡所得税がかかりません。すでに引っ越しをして現在は住んでいなくても、退去から3年が経過する年の12月31日まではこの控除が利用可能です。

 

相続不動産の3,000万円特別控除

相続不動産の場合も3,000万円特別控除が使える場合があります。

1.住宅が昭和56年5月31日以前に建てられており、耐震リフォームをするか建物を解体して更地として売却すること

2.相続の開始直前に被相続人が一人で居住していること

3.区分所有建物（マンション）は不可

4.相続の時から売却の時まで事業、貸付、居住の用などに使用されていないこと

5.相続のあった日以後３年を経過する日の属する年の１２月３１日までの間に譲渡すること

以上が条件となります。

 

譲渡所得税控除の適用で手残り額に大きな差が出る

購入後数十年が経過した不動産は購入時の売買契約書を紛失していたり、先祖代々の相続不動産は売買契約書がそもそもなかったりします。そのような場合、譲渡所得税控除利用の可否で手残り金額は大きく変わります。1,000万円の不動産を長期で売却した場合、約200万円の税金がかかります。2,000万円の不動産なら約400万円、2,000万円の不動産を短期で売却の場合は約800万円です。

 

結論、なぜ8月が最後のチャンスなのか？

 

ご説明したように、3,000万円特別控除には期限があります。“3年が経過する年の12月31日まで”です。この期間を過ぎると特別控除は利用できません。そして、不動産を仲介で売却するためには販売活動期間で3か月、契約から引き渡しまでに2か月程度の合わせて5か月は見ておく必要があります。つまり、3年が経過する年の12月31日までに売却するためには、その年の8月、遅くとも9月には売り出さなければ間に合わない可能性が高いのです。ただし、8月から売却準備を始めれば必ず12月中に売却できるという事ではありません。事前調査に期間を要したり、買主が現れず販売期間が長期間となることもありますので、売却に動き出すのは早いに越したことはありません。

8月はお盆や夏季休暇など家族・親族が集まる絶好の機会もあります。売却をスムーズに進めるために、全員で方針をしっかりと定めましょう。

また、事前に不動産査定を行い、価格や売却方法の具体的な提案を受けていると親族間のお話も進めやすいと思います。久光大分では査定・相談は無料でさせていただきますのでお気軽にお申し付けください。

 

※譲渡所得税の特別控除には諸条件があります。ご売却される不動産が適用対象であるかは必ず税務署等に確認してください。

国土交通省HP

住宅：居住用財産の譲渡に関する特例措置 – 国土交通省

住宅：空き家の発生を抑制するための特例措置 … – 国土交通省

 

 

 

株式会社久光大分 (hisakai.co.jp)