選ばれる理由
2024 年 5 月 24 日
必見！媒介契約って何？3つの媒介契約についてご説明します！
媒介契約って何？
「売出価格も決まって売出スタート！」
と行きたいところですが、
「複数の不動産会社に依頼できるの？」「不動産会社に依頼する期間は？」「不動産会社に支払う報酬額はいくら？いつ支払えばいいの？」そういった事を理解できているでしょうか？曖昧なままで売出してしまうと、後々トラブルになりかねません。
そのため、不動産売却時には宅建業法の規定に基づいて「媒介契約」を結ぶことが義務付けられています。媒介契約とは、不動産売却にあたり「売主様と不動産会社それぞれの義務や権利を明確にしましょう」という契約です。媒介契約には、販売価格・契約期間・仲介手数料等について明記されます。
この媒介契約を結ぶことで、不動産会社は販売活動をスタートする事ができるのです。
3つの媒介契約
媒介契約には3種類あります。
「専属専任媒介契約」 「専任媒介契約」 「一般媒介契約」
宅建業法の規定による報酬額や契約期間の違いはありません。では何が違うのか？
それぞれの特徴、メリット、デメリットをご紹介します。
【 専属専任媒介契約 】
依頼できる不動産会社の数 → 1 社のみ。
レインズへの登録義務 → 有。媒介契約後5営業日以内の登録義務
売主様への報告義務 → 有。1 週間に1 回以上販売状況等の報告義務
その他 → 自己発見取引不可。売主様が連れてきた買主様でも不動産会社を通す必要があります。
【 専任媒介契約 】
依頼できる不動産会社の数 → 1 社のみ。
レインズへの登録義務 → 有。媒介契約後7 営業日以内の登録義務
売主様への報告義務 → 有。2 週間に1 回以上の販売活動等の報告義務
その他 → 自己発見取引可。
【 一般媒介 】
依頼できる不動産会社の数 → 複数の不動産会社に依頼可能。
レインズへの登録義務 → 無し。任意となります。
売主様への報告義務 → 無し。
その他 → 自己発見取引可。
それぞれのメリット・デメリット
【専属専任媒介契約】【専任媒介契約】
●メリット●
・レインズへの登録義務があり、全国の不動産会社が物件情報を閲覧し、お客様にご紹介することができる。販売の窓口が広がりやすい。
・不動産会社を1 社に絞ることで不動産会社が物件に対する広告宣伝費を掛けてくれる。
・窓口を1社に絞ることで内覧予約や販売状況の確認などの手間が省ける。
・売主様への販売活動報告義務があり、販売状況を定期的に把握する事ができる。
▲デメリット▲
・複数の不動産会社に依頼できない。1 社に全て任せるため、しっかりと情報を公開して幅広く広告宣伝活動をしてくれる不動産会社でないと中々売れないこともある。
・専属専任媒介契約の場合、売主様がご自身で買主様を見つけても仲介業者を通して売却しなければならない。
・不動産会社1社が情報を独占する「囲い込み」のリスクがある。
【 一般媒介 】
●メリット●
・窓口となる不動産会社をいくらでも作ることが出来る。
▲デメリット▲
・報告義務がないので、販売状況が分かりにくい。自分で確認をする必要がある。
・各不動産業者への販売価格の変更や販売状況の共有など、自分でコントロールする必要がある。
・複数社に売却を依頼すると必ずしも自社で成約できるとは限らない為、専任と比較すると広告宣伝費を掛けづらい。
まとめ
それぞれにメリット、デメリットがあるので、一体どの媒介契約を選択したら良いの？と迷ってしまう方も多いと思います。選択の基準としては、「信頼できる不動産会社がある」「販売方法や販売価格の見直しなどの提案を受けたい」という方には専任媒介契約を、「販売の間口を広げたい」という方には一般媒介契約をお勧めします。また、専任媒介契約の場合は「囲い込み」に気を付けなければなりません。
大切なのは、売却にあたってご自身の希望状況を明確にしておくことです。そうすれば、条件をかなえるためにどの媒介契約を選択すればいいのかが見えてきます。