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2024 年 6 月 6 日
高すぎる査定額も疑え！～魅力的な高額査定の落とし穴について～
高すぎる査定額も疑え
今回は「高すぎる査定額も疑え！」ということで、仲介で売り出す際の査定額についてご説明します。
数社の不動産会社に査定依頼をした場合、査定額には多少の価格差が出てきます。
「どうせ売るのなら少しでも高く売りたい！」ということで最も高額な査定額の不動産会社に売却を依頼しがちですが、実は高額査定には落とし穴があるのです。
査定価格＝売却価格ではない
例えば3社に査定依頼をしてA社が2,500万円、B社が2,700万円、C社が2,300万円、D社が3,500万円だとしましょう。
「高額査定のD社に売却を依頼したい」と思いませんか？
★せっかく売るのだから高く売りたい！
★自分の不動産を高く評価してくれる良い会社！
★高く売却する自信があるやる気のある会社！
そう思った方は落とし穴に落ちています！
高額査定の落とし穴とは、査定価格＝売却価格ではないという事です。
査定価格はあくまでも「売却できると思われる価格」です。査定価格で販売を開始したとしても、その価格で購入する人が現れなければなりません。不動産を求めている方は事前に物件相場等は調べていますので、相場よりも高い価格で売り出すと購入者層は絞られます。つまり、査定価格がどんなに高くても、実際にその価格で売れるとは限らないのです。
不動産販売において、売出当初に高めの価格を設定して価格交渉に応じたり、反響が少なければ価格を下げることは一般的に行われる方法です。しかし、相場からあまりにもかけ離れた価格で売り出すと、反響が全くなかったり、もう少し低い価格であれば購入を検討した方を逃したりといった機会損失の可能性もあります。
誰もが「できるだけ高い価格で売りたい」「相場より安く売って損をしたくない」という気持ちを持っています。そんな売主に対して最も簡単で魅力的な提案が相場よりも高い査定価格なのです。
不動産会社としては、まずは販売を任せてもらうことが最初の壁です。販売を開始してしまえば、上手く高額で売却できれば万々歳ですし、売れなければ後々値下げの提案をする事もできます。ですが、売れ残りや売却の機会損失のリスクを負うのは不動産会社ではなく自分自身という事を忘れてはいけません。
高い査定額を提示した会社には依頼しない方がいいのか？
では、高額査定をした不動産会社には販売を依頼しない方がいいのでしょうか。そうではありません。大切なのは提示された価格ではなく、その根拠なのです。根拠とは、近隣周辺事例、所在エリアの特性、物件自体の長所短所等、査定価格を算出するに至った情報です。そのような内容が査定書に記載されているか、担当者がしっかりと説明できるか、そして、その説明で自分自身が納得できるか。要するに、担当者のプレゼン能力を見極めましょうという事です。なぜなら、売主ができるだけ高く売りたいように、買主はできるだけ安く買いたいと考えています。その中で提示した価格で買ってもらうためには、価格の根拠や不動産の魅力を丁寧に伝えなければなりません。査定書や担当者の説明に説得力があるか、自分なら査定価格で買おうと思うか。このような点に注目して査定書を比較する事が不動産会社選びの1つのポイントです。
また、査定価格が高いから騙そうとしているとか、査定価格が低いから誠実という事ではありません。査定の方法や担当者の相場感、考え方によっても査定価格は変わります。査定価格が高額でも説得力がある査定書があるのなら、そこに依頼するのが一番かもしれません。
査定書についても、数十ページもある分厚い査定書を提出する会社もあれば、周辺の事例だけを記載した1ページだけの査定書を提出する会社もあります。これもどちらが良いという事はありません。今はビッグデータから1クリックで数十ページの分厚い査定書ができますし、逆に1ページだけでも手作りで根拠がしっかりした査定書があるかもしれません。
ぜひ、査定価格や査定書のページ数といった見た目にとらわれず、査定書の内容に着目していただきたいと思います。
それでも高く売りたい！
不動産会社としても査定価格でなければ売却を引き受けないというような事はありません。査定価格はあくまでも提案です。結局は売出価格を決定するのは売主様ですから、リスクを承知の上で査定価格よりも高く販売開始したいという意向があれば、ご期待に沿えるように販売活動を行います。それに、相場よりも高いから絶対に売れないという事はありません。不動産は誰か一人でもその価格で購入したいという方が現れれば売買が成立します。むしろ、ここ数年大分の不動産価格は上昇傾向にあるため、高めの価格でも売却しやすい環境にあるといえます。
まとめ
長々となりましたが、今回の内容をまとめると
〇査定額や査定書のページ数だけで依頼する業者を決めるのはNG。大切なのは根拠と説得力！
〇査定額はあくまでも提案。査定額より高くても売却は依頼できる！
この2点に注意して売却を依頼する不動産会社選びをしていただきたいと思います。